致來北海道購買不動產的台灣朋友

最後更新日：2026年5月12日

🇹🇼 💝 🇯🇵

先說最重要的一句

日本對中國大陸人的目光相當嚴格，但對台灣人卻很寬容。

為什麼？因為台灣朋友守規矩、有融入日本地方社會的覺悟，最重要的是 — 禮貌好。 在北海道的鄉鎮裡，「台灣來的買主」幾乎都被當作地方的新成員受到歡迎。這份信任，是過去數十年來無數台灣前輩們累積起來的，請我們一起好好珍惜。

⚠️ 但是 — 今後法律可能會變，對外國人的不動產買賣可能會變得更嚴格。 下面整理的是截至 2026年5月為止的現狀。

⚠️「為了開民泊賺錢」而購入請務必三思

以民泊為目的的購入，建議放棄。 今後規範會變得更嚴格。

為什麼不建議：

  1. 民泊新法（住宅宿泊事業法）每年都在收緊
    一年最多 180 天的營業上限、消防設備義務、地方自治體獨自的條例（札幌・倶知安・二世谷都有嚴格規則）。
  2. 近鄰住戶的反對・投訴風險
    北海道的住宅區，住民對「噪音・垃圾・出入頻繁的外國人」反應敏感。一次投訴可能讓營業許可被取消。
  3. 稅金的不確定性
    短期出租收入的扣除認定變嚴、消費稅課稅事業者的判定線也在下降中。「以為會賺，結果負擔不起稅金」的案例增加。
  4. 外國人持有・運營的旅館業，是日本媒體目前的關注焦點
    一旦出事，會被當作「問題案例」報導 — 對在地台灣人社群整體的形象也會造成負面影響。

建議的用途：自家別墅（自住・度假）、長期出租（給日本人住戶）、土地保有（資產分散）。 如果還是想做短期住宿，請務必事前與當地自治體・在地行政書士諮詢。

🏠 購買流程

從找物件到交屋，一般需要 2〜4 個月。海外居住者再加上文件認證・匯款，需要再多 1〜2 個月緩衝。

  1. ① 找物件・諮詢
    找熟悉北海道的不動產業者，或支援繁中・中文的業者。SUUMO・at home・LIFULL HOME'S 等網站可以先瀏覽相場。 ※ 透過台灣的仲介轉介，手續費會多一層 — 直接找日本當地業者比較省。
  2. ② 現地內覽（可遠端）
    北海道物件強烈建議現場看過再決定。冬季積雪期看不到的問題（屋頂坡度・周邊除雪狀況・凍結對策）很多。遠端時請業者拍多角度影片＋附近環境影片。
  3. ③ 提交「買付證明書」
    提出希望價格・付款條件。不是契約，但是賣方判斷誠意的文件。
  4. ④ 重要事項說明・簽訂買賣契約
    原則以日語進行。專業用語很多，務必拜託翻譯或口譯陪同。 重要事項說明書（重要事項説明書）內容請逐條確認 — 特別是道路・上下水道・建築規制等限制。
  5. ⑤ 支付定金（手付金）
    通常是購買價格的 5〜10%。從台灣匯款需要 1〜3 個工作天，請預留時間。
  6. ⑥ 殘款結算・登記移轉
    以銀行匯款支付剩餘款項，司法書士當場辦理所有權移轉登記。完成後權利證書（登記識別情報通知）會郵寄到指定住址。

📄 需要準備的文件

項目住在日本（持有在留卡）住在台灣（海外居住者）
本人確認住民票・在留卡護照影本＋住所宣誓供述書（公證認證）
印鑑銀行印・實印（印鑑登錄證明）簽名也可以，但實印較確實（在日本辦理印鑑登錄需要住民票）
資金證明日本銀行存款證明台灣銀行的外匯匯出證明・存款證明
納稅管理人不需要必需設定（後述）

※「住所宣誓供述書」需要在台灣的公證人事務所辦理，或在日本駐台辦事處進行認證。費用約 NT$ 1,500〜3,000。

💴 稅金・費用

購入時（一次性）

  • 不動產取得稅：固定資產評價額 × 3〜4%（取得後 6 個月通知書送達）
  • 登錄免許稅：所有權移轉登記的稅金，土地・建物各別計算
  • 印紙稅：契約書貼用的印花，¥10,000〜¥60,000
  • 仲介手數料：物件價格 × 3% + ¥60,000 +消費稅（上限）
  • 司法書士報酬：¥80,000〜¥150,000（登記費用代行）

持有中（每年）

  • 固定資產稅：固定資產評價額 × 1.4%（每年 4 月通知）
  • 都市計畫稅：市街化區域物件，評價額 × 0.3%
  • 所得稅・住民稅：有出租收入時。海外居住者需透過納稅管理人申告

賣出時

  • 讓渡所得稅：取得後 5 年內賣出 = 約 39%、5 年以上 = 約 20%
  • 仲介手數料：同購入時的計算

👤「納稅管理人」制度

住址不在日本的買主，必需指定「納稅管理人（のうぜいかんりにん）」。 納稅管理人代為處理：

  • 固定資產稅通知書的收取・轉送
  • 所得稅・住民稅的確定申告（有出租收入時）
  • 稅務署的通知對應

管理人可以是日本國內的個人或法人。一般委託稅理士・行政書士・物件管理會社。費用 ¥30,000〜¥80,000／年。 未設定的話 — 通知書送不到您手上，稅金滯納變成強制執行對象。

❄️ 不在時的物件管理 — 北海道特有的雪害對策

北海道的房子，冬天 4〜5 個月不去管理，後果非常嚴重。

  • 屋頂的雪：累積太多會壓垮屋頂。需要「雪降ろし」（除雪上屋頂作業），¥30,000〜¥80,000／次。
  • 水管凍結・破裂：長期不用，需要「水拔き」（排水管放空）作業。沒做 = 春天解凍後牆壁裡水管爆裂、樓下淹水。
  • 道路除雪：地方自治體只除主要道路，從大馬路到您家的引道是自己責任。委託除雪業者一個冬天 ¥80,000〜¥200,000。
  • 暖房系統的待機：燈油暖房（FF式ストーブ）需要每年燃料補充・煙囪清掃。

結論：海外居住者請務必委託當地的物件管理會社。 費用約 ¥10,000〜¥30,000／月，含定期巡視・郵件轉送・冬季除雪・緊急對應。

🏦 房貸的高牆

外國人・海外居住者要拿到日本的房貸非常困難。實際上，大部分台灣買主都是現金一次付清。

有可能的選項

  • 台灣銀行的日本分行（兆豐・第一・玉山等在東京・大阪有分行）— 額度上限低、利率較高
  • 對應外國人房貸的日本金融機關（SBJ銀行・東京Star銀行等）— 通常需要日本國內年收入證明・永住權
  • 不動產業者連線的銀行（部分大手仲介有對外國人特約方案）

審查嚴格的原因

  • 沒有日本國內信用紀錄（クレヒス）
  • 沒有日本國內穩定收入
  • 債務不履行時的回收困難
  • 因為這些理由，頭期款 30〜50%幾乎是基本要求

建議：先準備現金 100% 預算來規劃，不要把計畫建立在「應該借得到」的假設上。

💬 在地管理人的諮詢服務

本網站的在地管理人（札幌在住、走遍北海道 179 個市町村）提供以下諮詢：

  • ✅ 購入手續的相談（找業者、流程確認、文件準備）
  • ✅ 不在時的物件管理（雪害對策・定期巡視・緊急聯絡）
  • ✅ 賣出時的相談（找仲介、稅金預估）
  • ✅ 長期出租的相談（給日本人住戶的租賃管理）
  • ❌ 民泊運營目的的物件不接受諮詢（理由請參考本頁警告）

※ 本網站非不動產業者・非司法書士・非稅理士。提供的是「在地朋友的建議」。實際的契約・登記・稅務請務必委託有資格的專業人士。

聯絡方式：聯絡表單

※ 本頁資訊基於 2026年5月時點的日本法規・稅制整理。法律・稅率可能隨時變更。實際購入時請以業者、司法書士、稅理士、地方自治體的最新資訊為準。本網站不負責本資訊使用所造成的結果。